BBM AGGIORNA N. 38 DEL 26 FEBBRAIO 2026
Nel BBM Aggiorna di oggi si continua la trattazione del tema iniziato ieri.
IVA e servizi: la linea sottile tra affitto e ospitalità
Sul fronte IVA, la questione si gioca spesso su un crinale delicato. La locazione di fabbricati, nella disciplina interna, tende a collocarsi nell’area dell’esenzione IVA, con eccezioni e casi particolari. Quando però l’operazione si avvicina a prestazioni tipiche delle strutture ricettive, l’IVA torna in campo e il trattamento cambia, anche con riferimento all’aliquota ridotta riconosciuta per molti servizi di alloggio.
Il criterio sostanziale è che il pacchetto non deve assomigliare a un servizio alberghiero. Se la pulizia e la biancheria sono limitate alla consegna iniziale e alla rimessa in ordine alla fine, la fattispecie resta più facilmente leggibile come locazione. Se invece i servizi sono resi durante il soggiorno con regolarità, o se si aggiungono prestazioni ulteriori, l’inquadramento tende a spostarsi verso la prestazione di servizi e, quindi, verso un regime più propriamente imprenditoriale.
Se è reddito fondiario: come si determina l’imponibile e cosa cambia con la cedolare
Quando la locazione turistica resta pura e non diventa impresa, si deve mettere l’attenzione su tre regole che spesso vengono sottovalutate.
- La prima è che i redditi fondiari seguono il criterio della competenza: rileva la maturazione del canone nel periodo d’imposta, non il momento dell’incasso. È un dettaglio tecnico che, in presenza di pagamenti frazionati o di incassi a cavallo d’anno, può fare la differenza in dichiarazione.
- La seconda riguarda la determinazione del reddito imponibile nel regime ordinario IRPEF, dove entra in gioco il confronto tra rendita catastale rivalutata e canone, con la riduzione forfettaria del 5% e l’applicazione di scaglioni e addizionali.
- La terza è l’opzione per la cedolare secca, che sostituisce IRPEF e addizionali e, quando la registrazione è dovuta, sostituisce anche imposta di registro e bollo.
Non bisogna inoltre dimenticare poi la stretta recente sugli affitti brevi: dal 1° gennaio 2024 l’aliquota ordinaria della cedolare per tali contratti è al 26%, ma si riduce al 21% se il contribuente la applica a una sola unità immobiliare per periodo d’imposta, da individuare in dichiarazione. Non è solo una variazione numerica: in un mercato che spesso ragiona su margini stretti, la scelta dell’immobile agevolato può diventare una decisione strategica, soprattutto per chi gestisce più appartamenti.
Nel BBM Aggiorna di domani e in quelli successivi si proseguirà la trattazione del tema.
Lo Studio resta a completa disposizione.
